「建てられるか」ではなく「希望する計画が通るか」

不動産会社の「家は建てられる」という説明だけでは判断できない。

確認する内容は、建築できる人、用途、延べ面積、階数、敷地範囲、分家・自己用などの条件となる。購入予定者の名義と具体的な建築計画を示し、許可権者へ確認する。

建築会社の標準プランが、許可条件や敷地条件に収まるかも重要となる。

土地価格ではなく、住み始めるまでの総額で比べる

調整区域では、次の費用が土地代の外に出やすい。

• 開発許可・建築許可の申請、測量、設計
• 道路後退や道路整備
• 水道管の延長、加入金、井戸
• 下水道がない場合の浄化槽
• 農地転用、造成、擁壁、排水設備
• 電気・通信設備の引込み

市街化区域の土地と比べるときは、同じ大きさの家を完成させ、生活を始めるまでの総額で比べる。

将来の出口まで確認する

住宅は、建てた後に相続、増改築、建て替え、売却が起こる。

現在の所有者に認められた条件が次の所有者へ引き継がれるか、住宅ローンを利用できるか、同じ用途で再建築できるかを確認する。

調整区域では、建物の価値だけでなく、次の所有者も使える許可の根拠があるかが売りやすさに影響する。

区域図は住所ではなく敷地へ重ねる

区域の境界は、道路、河川、地番界などに沿って定められる。住所検索の結果だけでは、敷地全体の区域を判断できない場合がある。

都市計画図と公図・測量図を重ね、敷地のどこを境界が通るか確認する。境界付近では、自治体の都市計画担当窓口で確認する。

許可の見込みは契約前に確認する

調整区域の土地は、購入後に相談する順番では遅い。

購入者、建物用途、規模、配置、敷地範囲を示したうえで、開発許可・建築許可の担当部署へ事前相談する。回答の根拠となる条文、条例、審査基準、必要手続きも記録する。

売買契約には、必要な許可が得られない場合を想定した停止条件や解除条件を設ける方法がある。契約内容は宅地建物取引士や法律の専門家と確認する。

都市計画法以外の条件も重ねて確認

調整区域で建築できる見込みがあっても、次の問題が残る場合がある。

• 建築基準法上の道路へ接しているか
• 農地転用が必要か
• 盛土規制法、土砂災害、浸水などの規制・リスク
• 上下水道、浄化槽、雨水排水の整備条件
• 地区計画、景観条例、自治体独自の土地利用規制

一つの許可だけで、土地全体の問題が解決するわけではない。