土地図鑑No.005
防火地域・準防火地域
Fire Prevention and Quasi-Fire Prevention Districts
市街地で火災が燃え広がるのを抑えるため、建物の構造や窓・ドアなどに防火性能を求める地域。
土地選びでは、地域名だけでなく「建物の規模」と「延焼のおそれのある部分」を重ねて見る
| 区分 | 規制の強さ | 住宅への主な影響 | 確認先 |
| 防火地域・準防火地域 | 防火地域のほうが強い | 構造・外壁・軒裏・屋根・窓・ドア | 自治体の都市計画図・建築窓口 |
防火地域・準防火地域とは？
市街地の火災を一棟だけで終わらせ、周囲への延焼を抑えるために都市計画で指定する地域。
駅前や建物が密集する中心部、幹線道路沿いなどには防火地域、その周辺や住宅密集地には準防火地域が指定されることが多い。指定場所は自治体ごとに異なる。
規制は「土地に木造住宅を建てられるか」だけを決めるものではない。地域、階数、延べ面積、用途を組み合わせ、建物全体に必要な耐火性能と、外壁・軒裏・開口部などの仕様を決める。
- 防火地域と準防火地域では、求められる性能の強さが異なる
- 木造が一律に禁止される制度ではない
- 同じ地域でも、階数と延べ面積で必要な仕様が変わる
防火地域と準防火地域の違い
防火地域｜建物全体へ高い延焼防止性能を求める
防火地域は、火災時の危険が高い市街地に指定される強い規制。
住宅では、三階以上または延べ面積100㎡を超える建物に、原則として耐火建築物等の性能が必要となる。それより小さい建物でも、準耐火建築物等を基本として計画する。
耐火建築物等は、鉄筋コンクリート造だけを指すものではない。柱・梁・壁などへ必要な耐火被覆や認定構法を用いることで、木造を選べる場合もある。ただし、一般的な木造住宅より使える構法や材料が限られ、設計・施工費も上がりやすい。
準防火地域｜規模に応じて防火性能を高める
準防火地域は、防火地域より規制が緩やか。ただし、一般的な二階建て木造住宅でも無対策では建てられない。
地上四階以上または延べ面積1,500㎡を超える建物は、原則として耐火建築物等が必要となる。三階建てや延べ面積500㎡を超える建物にも、準耐火建築物等を中心とした規模別の基準がかかる。
地上二階以下・延べ面積500㎡以下の一般的な木造住宅は選択しやすいが、延焼のおそれのある部分の外壁・軒裏や窓・ドアなどに所定の防火性能が必要となる。
法22条区域・自治体独自の規制｜指定なしでも終わりではない
防火地域にも準防火地域にも入らない土地でも、建築基準法22条による区域では屋根や外壁へ防火性能が求められる。
自治体が条例で独自の防火規制を追加している場合もある。東京都の「新たな防火規制」のように、準防火地域より強い性能を求める区域もあるため、都市計画図の二色だけでは判断しない。
「防火地域だから木造不可」ではない
防火地域・準防火地域が決めるのは、木・鉄・コンクリートという材料名ではなく、火災時に建物が満たす性能。
木造でも、柱や梁を石こうボードなどで覆う耐火被覆、認定を受けた壁・床・屋根の組み合わせ、防火設備となる窓やドアを使うことで基準を満たせる場合がある。
一方、「木造で建てられる」と「一般地域と同じ仕様で建てられる」は別の話。住宅会社が対応できる認定構法、施工経験、窓や外壁の選択肢まで確認する。
住宅では窓とドアに差が出やすい
防火対応は、建物全体を同じ仕様へ変えるだけではない。隣地境界線や道路中心線などから、原則として一階は3m以内、二階以上は5m以内にある部分が「延焼のおそれのある部分」となる。
その範囲にある窓や玄関ドアには、防火設備として認められた製品が必要となる。窓の大きさ、開き方、サッシ色、ガラス、シャッターの組み合わせが限定され、通常品より価格が上がる場合がある。
防火窓は網入りガラスだけではない。認定を受けた耐熱強化ガラスや防火シャッターなど複数の方法がある。見積りでは「防火サッシ一式」だけでなく、どの窓が対象になり、採光や使い勝手がどう変わるかを見る。
建ぺい率の緩和は「地域」ではなく「建物仕様」で決まる
防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火建築物等または準耐火建築物等は、条件を満たせば建ぺい率の上限へ10ポイントを加えられる。
指定建ぺい率60％なら、条件を満たす建物で70％まで使える可能性がある。角地緩和も満たせば、別の緩和が重なる場合もある。
ただし、準防火地域にあるだけで自動的に緩和されるものではない。建物が対象となる耐火性能を備えることが条件。緩和で建築面積を増やしても、容積率、斜線制限、壁面後退などは別に残る能を組み合わせて判断する。
メリット・デメリット
- 周辺火災から延焼しにくく、街区全体の防火性を高められる
- 耐火・準耐火建築物等にすると、建ぺい率緩和を使える場合がある
- 密集地でも、防火性能を前提に敷地を有効利用しやすい
- 防火窓、外壁、軒裏、耐火被覆などで建築費が増えやすい
- 窓の寸法・開き方、外壁材、軒のデザインに制約が出る
- 増改築や部材交換でも、既存の防火性能を保つ検討が必要になる
選ぶときに役立つ三つの視点
地域名ではなく「地域×規模×構造」で見る
同じ準防火地域でも、二階建てと三階建て、延べ面積490㎡と510㎡では必要な仕様が変わる。
土地資料の「準防火地域」という記載だけで費用を決めず、希望する階数・延べ面積・構造を入れた概略プランで必要な耐火区分を特定する。
延焼ラインと窓計画を重ねる
防火対応の費用差は、境界に近い窓やドアの数に表れやすい。
隣地境界、道路中心線、同じ敷地内の別棟との関係から延焼ラインを引き、対象となる開口部を立面図へ表示する。大開口や引違い窓を希望する場所が対象になるなら、認定品の有無と価格を早い段階で確認する。
増額だけでなく、緩和と土地条件まで比べる
防火仕様による増額だけを見ると、土地の評価を誤りやすい。
駅への近さ、土地価格、建ぺい率緩和で確保できる建築面積、希望する窓の実現性を一緒に比べる。安い土地でも防火対応と狭小地施工で総額が増える場合があり、高い土地でも緩和によって希望面積を確保できる場合がある。
選択肢になる土地・注意したい条件
- 希望する住宅会社が必要な耐火・準耐火仕様へ対応できる
- 延焼ライン上の窓を認定品で無理なく計画できる
- 防火対応費を含めても、立地や建ぺい率緩和の利点が上回る
- 三階建てや延べ面積100㎡前後を概算仕様だけで検討している
- 狭小地で境界近くに大きな窓や木質外壁を希望している
- 区域境界、自治体独自の規制、既存建物の適法性を確認していない
購入前の確認と注意点
区域図は住所ではなく敷地形状へ重ねる
防火地域・準防火地域の境界は、道路や街区の途中を通る場合がある。住所検索の結果だけでなく、自治体の都市計画図を公図や測量図へ重ね、敷地のどこに境界が通るかを見る。
用途地域と防火地域の境界が同じとは限らない。法22条区域や自治体条例も別に確認する。
建物が二つの区域をまたぐ場合は厳しい側を基準にする
一つの建物が防火地域と準防火地域にまたがる場合、原則として建物全体へ防火地域の規定が及ぶ。準防火地域と指定なしの区域にまたがる場合も、原則として建物全体へ準防火地域の規定が及ぶ。
敷地の一部だけが厳しい区域でも、建物配置によって必要仕様が変わる。区域面積の割合では判断できない。防火壁で区画する例外はあるが、一般住宅では最初から当てにしない。
見積書に防火仕様の範囲を残す
「準防火仕様一式」だけでは、比較も完成後の確認も難しい。
耐火区分、認定構法、外壁・軒裏・屋根の仕様、防火設備となる窓とドアの位置、認定番号を図面と仕様書へ残す。将来の窓交換や増築でも、元の性能を確認しやすくなる。
ひつヤギ君防火地域では、木造住宅は建てられないの？
じギィ博士木造でも必要な耐火性能を満たせば選択できる。ただし、一般地域と同じ構法や価格とは限らんぞ。
暮らしをつくる12の図鑑
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じギィ博士の研究ノート
