住宅ローンはいくら借りていい？５つの後悔と予算の決め方

住宅ローンの予算は、「銀行がいくら貸してくれるか」だけでは決められません。収入や家族にかかるお金は、返済中に変わることがあるからです。

ここでは五つの後悔例を見ながら、借りる前に確認したい数字と考え方を整理していきます。

後悔例①　「借りられる額」を、そのまま家の予算にした

事前審査で4,000万円まで借りられると分かり、その金額に合わせて土地と建物を選んだ。結果、月々の返済は続けられているものの、貯金に回せるお金がほとんど残らない生活だった。

注目ポイント！審査に通る金額と、家計に合う金額は同じとは限らず、審査は借入れの条件に合うかを確認するが、「教育費を毎月いくら貯めたいか」「車をいつ買い替えるか」といった家族ごとの希望まで、予算として決めてくれるわけではない。

たとえば、今の家賃が月10万円で、毎月５万円貯金している家庭がある。その貯金のうち４万円は、家を買った後も続けたい。持ち家の税金・保険・修繕に備えて、仮に月２万円を取り分けると、ローン返済に回せる目安は月９万円となる。

家賃10万円＋貯金から回せる１万円−持ち家の維持費２万円＝月９万円

維持費の２万円は説明用の仮の数字で、実際には買う家に合わせて確認が必要だ。それでも、先に「わが家が月々払える額」を出しておけば、審査結果をそのまま住宅予算にしなくて済む。

借りる前の確認： ローン返済後も、続けたい貯金額が残るか。

後悔例②　「家賃より安い」のは、普段の月だけだった

今の家賃は月８万円。新しい家のローン返済は月７万5,000円なので安心したが、夏と冬には各18万円のボーナス払いがあった。その後給与体制が変わり、賞与が減りボーナス月の支払いが重くなった。

注目ポイント！家賃と比べるなら、通常月の返済額だけを見てはいけない。この例では、７万5,000円を12か月分と、18万円を２回分合わせて、年間返済額は126万円。月にならすと10万5,000円になる。「月７万5,000円なら家賃より安い」という第一印象とは違うことが分かる。

ボーナス払いが必ず悪いわけではない。賞与が少ない年にも、貯めておいたお金で支払える額なら選択肢になる。ただし、賞与が出て初めて返済できる計画なら、家の予算を再確認したい。持ち家では、この返済額のほかに税金や保険、修繕に備えるお金も必要だ。

借りる前の確認： ボーナス払いを含めた年間返済額はいくらか。ボーナス払いをなくすと月々いくらになるか。

後悔例③　共働きの収入が、予定どおり続かなかった

将来のことを考え、夫婦二人の収入なら無理なく返せる額で駅に近い土地で家を建てた。ところが出産後に育休が延び、復職後も時短勤務になったため、予定していた貯金ができなくなり家計に余裕がなくなった。

注目ポイント！家を買う時点で、その後の働き方を正確に決めることはできない。だからといって、共働きの収入を住宅予算に入れてはいけないわけでもない。大切なのは、一人の収入が減る期間に、毎月いくら不足するかを考えることだ。

たとえば、その期間の手取りが月５万円減るとする。生活費を月２万円見直せるなら、残り３万円を貯蓄などから出すことになる。１年間続けば36万円だ。購入時の頭金や諸費用を払った後に、そのお金を残せるだろうか。

住宅ローンを決める際「駅に近い土地を選びたいから、共働きの収入を使って予算を上げる」という判断にも一理ある。その土地を選ぶなら、収入が減る時期の支払い方まで、一緒に決めておきたい。

借りる前の確認： 一人の手取りが減った場合、月々の不足額を何から出すか。

後悔例④　返済はできたが、教育費を貯められなかった

子どもが小さいころに家を建て、月々の返済は続けられた。しかし子どもの成長と共に支出が増え貯金額は減り、子どもの進学と車の買い替えが重なった年に苦しくなった。

注目ポイント！「今、ローンを払えるか」だけでは、家計の余裕は分からない。子どもが成長してもローンの返済は続く。その間に必要なお金を貯められるかまで考えたい。

子どもの進路や学費を、何年も前に正確に予測する必要はない。まずは子どもが高校生になる年を確認し、その時点でローンが月いくら残るかを見る。そして、家を買った後も教育費のための貯金を続けられるかを考える。

頭金と購入後の貯蓄は、別々に考えたい。借入額を減らすために、進学などに備えていたお金まで頭金へ回していないか確認しよう。

借りる前の確認： ローン返済後も教育費の貯金を続けられるか。購入後に現金はいくら残るか。

後悔例⑤　月々の返済を下げたら、完済がずっと先になった

希望する家を予算内に収めるため、返済期間を延ばした。月々の返済は軽くなったが、後で返済予定表を見ると、退職後もローンが続く計画だった。

注目ポイント！返済期間を延ばすことは、月々の負担を調整する方法の一つ。ただし、借りたお金が減るわけではない。毎月の返済額と一緒に、何歳で払い終わるかも確認する必要がある。

期間を延ばして月々浮いたお金を貯める計画と、浮いた分だけ家の予算を上げる計画では、家計の姿が違う。月額が小さくなったという理由だけで、借入額まで増やさないようにしたい。

借りる前の確認： 何歳で完済するか。返済の後半は、どんな収入や貯蓄から払うか。

研究ノートのまとめ｜借りる前に、４つの数字を見よう

五つの後悔例に共通するのは、借りたときの計算だけでは、家を買った後の暮らしを見きれなかったことだ。すべての変化を予測する必要はないが、次の４つの数字は借りる前にそろえておきたい。

確認する数字	見たいこと
毎月の返済額	返済後も、続けたい貯金が残るか
年間の返済額	ボーナス払いを含めるといくらか
購入後に残る現金	収入減や急な支出に対応できるか
完済する年齢	返済の後半を、何で払うか

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この記事について

後悔例は公開体験談で見られる論点を参考にした架空のケースです。記事中の金額は説明のための例で、どの家庭にも当てはまる適正な返済額を示すものではありません。実際の借入条件や返済額は、金融機関の正式な資料で確認してください。