繰上返済　住宅ローン

お金図鑑No.006

繰上返済

Mortgage Prepayment

毎月返済とは別に元金を前倒しで返し、その後に払う利息を減らす方法。
選ぶポイントは、利息の削減額だけでなく「返済後も必要な現金が残るか」

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毎月返済額	毎月の負担	完済時期	手元資金
早い時期ほど効果が出やすい	方法によって下げられる	方法によって早められる	実行額の分だけ減る

住宅ローンの元金を、予定より早く返すこと。

通常の返済では元金と利息を支払う。繰上返済した金額は元金の返済に充てられるため、その元金に将来かかる予定だった利息が減る。

一部だけ返す一部繰上返済と、残高をまとめて返す全額繰上返済がある。一部繰上返済では、完済を早める方法と、毎月返済額を下げる方法に分かれる。

POINT

毎月返済額を原則変えず、返済期間を短くする方法。

元金を前倒しした後も同じペースで返すため、一般に返済額軽減型より利息を減らしやすい。定年前に完済したい場合や、総利息を優先したい場合に向く。

返済期間を原則変えず、毎月返済額を下げる方法。

教育費の増加や収入減少に備え、毎月の固定費を軽くしたい場合に向く。利息は減るが、同じ金額を同じ時期に繰上返済するなら、通常は期間短縮型より削減額が小さい。

※取扱方法や選べる方式は金融機関・商品によって異なる。

メリット

デメリット

インターネットなら無料でも、窓口では手数料がかかる商品がある。最低返済額、申込期限、実行日も金融機関によって異なる。

少額を何度も返す場合は、利息軽減額より手数料が大きくならないか確認する。

全額繰上返済では、一部繰上返済とは別の手数料が設定される場合がある。保証料を一括で支払っている契約では、未経過分が戻ることもあるが、返戻額から手数料が差し引かれる場合もある。

完済後は抵当権が自動で消えるわけではない。金融機関から受け取る書類を使い、抵当権抹消登記を行う。

住宅ローン控除は年末残高を基に計算するため、繰上返済で年末残高が減れば控除額も小さくなる場合がある。

期間短縮型によって返済期間が制度上の要件を満たさなくなると、控除を受けられなくなる可能性もある。実行前に、利息の削減額と減少する控除額を分けて試算する。

借入額3,500万円、返済期間35年、全期間年1.5％、元利均等返済で、10年後に300万円を繰上返済する場合の概算。

項目	繰上返済なし	期間短縮型	返済額軽減型
10年後の残高	約2,680万円	約2,380万円	約2,380万円
以後の毎月返済額	約10万7,200円	約10万7,200円	約9万5,200円
残りの返済期間	25年	約21年8か月	25年
以後の利息軽減額	―	約126万円	約60万円